Reforma tributária cria novos impostos sobre venda de imóveis no Brasil

12/10/2025

A reforma tributária mudará as regras para a venda de imóveis no Brasil, criando um custo adicional que vai além do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF). Aprovada em 2023, a medida estabeleceu novos tributos para pessoas físicas que vendem propriedades com frequência. O prazo para reorganização patrimonial, porém, está se esgotando.

Foto: Getty Images

A mudança envolve dois novos impostos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substitui o ICMS e o ISS, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substitui o PIS e a Cofins. Juntos, eles seguem o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e terão alíquota padrão estimada entre 26,5% e 28%, uma das maiores do mundo.

O setor imobiliário recebeu tratamento diferenciado, com redução de 50% da alíquota padrão e possibilidade de abatimento de até R$ 100 mil da base de cálculo.

A reforma também prevê fiscalização mais rigorosa, com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que unificará os dados de todos os imóveis do país e ampliará o controle fiscal sobre o patrimônio. Especialistas alertam que investidores e proprietários com muitos imóveis precisam reavaliar suas estratégias tributárias.

Quem pagará os novos impostos

As novas regras não atingem vendas esporádicas. O IBS e a CBS incidirão apenas quando o volume de operações for caracterizado como atividade econômica, segundo três critérios objetivos:

Mais de três vendas por ano

Será considerado contribuinte do IBS e da CBS quem vender ou ceder direitos de mais de três imóveis no mesmo ano. A cessão de direitos inclui o usufruto, quando o proprietário transfere o direito de uso e rendimento do imóvel, mas mantém a posse.

A contagem considera o ano anterior: quem vender quatro imóveis em 2026, por exemplo, pagará IBS e CBS sobre as vendas realizadas em 2027. A regra não impõe limite de valor, apenas de quantidade.

Construção e venda recente

Quem construir e vender um imóvel em menos de cinco anos também estará sujeito aos novos tributos — basta uma única operação.

Exemplo: se um terreno for comprado em 2027, e a casa construída e vendida em 2029, haverá incidência dos impostos. Já a venda após 2032 (cinco anos) estará isenta.

Encerrar empresa não elimina a tributação

De acordo com Bianca Xavier, advogada tributarista e professora da FGV Direito Rio, a lei foi estruturada para impedir manobras de evasão. Encerrar uma empresa para transferir imóveis para o nome da pessoa física não altera a carga tributária se o volume de vendas ultrapassar o limite de três transações anuais.

Três mecanismos de redução

A reforma criou três formas de reduzir a carga tributária para pessoas físicas no setor imobiliário:

1. Alíquota reduzida

A alíquota padrão terá redução de 50%. Se a alíquota combinada de IBS e CBS for de 26,5%, o setor pagará 13,25%.

2. Tributação apenas sobre o lucro

O imposto incide apenas sobre o ganho de capital — o lucro obtido na venda.

Exemplo: imóvel comprado por R$ 100 mil e vendido por R$ 150 mil — a tributação será sobre R$ 50 mil (lucro), e não sobre o valor total da venda.

Para imóveis comprados antes de 1º de janeiro de 2027, o valor pago poderá ser atualizado até 31 de dezembro de 2026 e usado como base de cálculo.

3. Abatimento de até R$ 100 mil

Há também abatimento direto da base de cálculo.

Em uma venda com lucro de R$ 200 mil, é possível deduzir R$ 100 mil, de forma que o imposto incidirá sobre os R$ 100 mil restantes.

O abatimento será de R$ 100 mil para imóveis residenciais construídos e R$ 30 mil para lotes residenciais. Os valores serão atualizados anualmente pelo IPCA.

Na prática: quanto será pago

Exemplo de cálculo – imóvel construído e vendido:

• Valor de venda: R$ 500 mil

  
  

• Custo de construção: R$ 300 mil

  
  

• Lucro bruto: R$ 200 mil

  
  

• Abatimento: R$ 100 mil

  
  

• Base de cálculo final: R$ 100 mil

  
  

• Alíquota reduzida (13,25%): R$ 13.250

Sem os benefícios, o imposto seria de R$ 53 mil (26,5% sobre R$ 200 mil). A economia seria de R$ 39.750, ou seja, o contribuinte pagará cerca de 25% do valor que pagaria sem os descontos.

Exemplo – imóvel usado:

• Compra: R$ 400 mil (em 2025)

  
  

• Venda: R$ 600 mil (em 2027)

  
  

• Lucro: R$ 200 mil

  
  

• Abatimento: R$ 100 mil

  
  

• Base de cálculo: R$ 100 mil

  
  

• IBS + CBS (13,25%): R$ 13.250